Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 Chạm Vào Túi Ai, Và Chạm Ở Chỗ Nào

Cập nhật: Tháng 8, 2026 · Tác giả: Nguyễn Đức Duy

Luật kinh doanh bất động sản 2023 là luật số mấy, thay cho luật nào

Tên đầy đủ của nó là Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15. Quốc hội khoá XV thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2023. Nó thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bản đã chạy gần mười năm.

Có một chuyện nhỏ nhưng gây nhầm rất nhiều: người ta gọi nó bằng ba cái tên khác nhau. Người gọi luật 2023 vì đó là năm thông qua. Người gọi luật 2024 vì đó là năm bắt đầu áp dụng. Người gọi luật 2025 vì bản in đầu tiên ghi ngày hiệu lực năm 2025. Ba cái tên, một văn bản. Khi ai đó bảo bạn tra nhầm luật, phần lớn là do chuyện gọi tên này chứ không phải bạn tra sai.

Bản luật này ra đời cùng đợt với Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023. Ba luật đó gắn chặt với nhau, nên khi đọc một điều khoản mà thấy nó dẫn sang luật khác, đừng ngạc nhiên. Đó là thiết kế có chủ ý.

Có hiệu lực từ ngày nào, và vì sao có hai con số

Đây là câu hỏi được gõ nhiều nhất quanh cụm từ khoá này, và cũng là chỗ nhiều bài viết trên mạng đang mâu thuẫn nhau. Câu trả lời gọn: ngày 01 tháng 8 năm 2024.

Vì sao lại có con số 01/01/2025 trôi nổi khắp nơi? Vì đó là ngày ghi trong chính bản luật lúc thông qua. Sau đó Quốc hội ban hành thêm Luật số 43/2024/QH15. Luật này sửa một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng. Một trong những việc nó làm là kéo ngày hiệu lực của cả cụm luật đó về sớm năm tháng.

Nghĩa là những bài viết ghi 01/01/2025 không hẳn bịa. Chúng chỉ được viết trước tháng 6 năm 2024 rồi nằm đó tới giờ. Đây là bẫy chung khi tra cứu pháp luật trên mạng: bài không sai lúc viết, nhưng sai vào lúc bạn đọc.

Có một hệ quả thực tế của cú đẩy sớm này mà ít ai nói: mọi giao dịch ký từ 01/08/2024 trở đi đều đã nằm dưới luật mới. Giả sử bạn đang giữ một hợp đồng ký trong khoảng tháng 8 tới tháng 12 năm 2024. Nếu trong đầu vẫn nghĩ nó chạy theo luật cũ, bạn đang nghĩ sai về chính giấy tờ của mình.

Năm 2026 luật này còn hiệu lực không

Còn. Tính tới thời điểm bài này được viết, tháng 8 năm 2026, Luật số 29/2023/QH15 vẫn là bản đang áp dụng.

Nhưng có một chuyện đang động, và bạn nên biết trước khi ký bất cứ thứ gì trong năm nay. Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho một dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản mới. Trong dự thảo đó có một đề xuất chạm thẳng vào túi người mua nhà: bỏ các mức trần thanh toán cụ thể 30%, 70% và 95%. Thay vào đó chỉ giữ lại một nguyên tắc duy nhất. Bên bán không được thu đủ 100% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận.

Đây cũng là lý do tôi khuyên đừng lưu bài viết pháp luật nào làm chân lý vĩnh viễn. Cách dùng đúng là mỗi lần sắp ký giấy tờ lớn thì tra lại một lần, và tra ở nguồn có ghi ngày cập nhật.

Bốn vai người đọc, luật chạm vào ai và ở chỗ nào

Hầu hết bài viết về bộ luật này đều liệt kê mười hai điểm mới theo thứ tự điều khoản. Cách đó đúng nhưng khó dùng, vì bạn phải đọc hết mười hai mục để tìm ra hai mục liên quan tới mình. Nên tôi xếp lại theo vai người đọc.

Ba phần tiếp theo đi vào ba vai đầu tiên. Vai thứ tư thì nằm vắt giữa hai vai kia, nên bạn đọc cả hai phần là ra.

Nếu bạn đang mua nhà trên giấy: bốn con số phải thuộc

Mua nhà hình thành trong tương lai nghĩa là bạn trả tiền cho một thứ chưa tồn tại. Rủi ro nằm hết ở chỗ đó. Vì thế luật dựng bốn cái trần, và mỗi cái trần là một khoản tiền của bạn được giữ lại làm đòn bẩy.

Đọc từ trái sang phải:

• Trần thứ nhất, 5% cho tiền đặt cọc. Chủ đầu tư chỉ được thu cọc tối đa 5% giá bán, và chỉ được thu khi nhà hoặc công trình đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thoả thuận đặt cọc còn phải ghi rõ giá bán và phần diện tích sàn. Ai đưa bạn một tờ giữ chỗ không ghi giá, đó là dấu hiệu đầu tiên cần dừng lại.
• Trần thứ hai, 30% cho lần trả đầu tiên. Con số này đã bao gồm luôn tiền cọc, không phải cộng thêm vào. Nhiều người bị tính nhầm đúng chỗ này.
• Trần thứ ba, 70% khi nhà chưa bàn giao. Các lần đóng tiếp theo phải bám tiến độ xây dựng, và cộng dồn lại không được vượt 70% giá trị hợp đồng chừng nào bạn chưa nhận nhà. Riêng với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mức này là 50%.
• Trần thứ tư, 95% khi chưa có sổ. Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bạn chưa được cấp giấy chứng nhận. Năm phần trăm còn lại chỉ trả khi sổ đã cấp.

Cái trần thứ tư là cái quan trọng nhất mà nhiều người sẵn sàng bỏ, vì bị dụ bằng chiết khấu. Hãy nhìn nó thế này: 5% cuối cùng là thứ duy nhất còn nắm được để chủ đầu tư phải chạy sổ cho bạn. Đưa nốt nó đi rồi thì bạn không còn gì trong tay ngoài lời hứa.

Bên cạnh tiền, luật mới còn buộc chủ đầu tư công khai đầy đủ thông tin dự án trước khi đưa vào kinh doanh. Hợp đồng cũng phải ghi đúng giá giao dịch thực tế. Điều khoản ghi đúng giá nghe khô khan nhưng có ích cho bạn về sau, khi bán lại hoặc khi cần chứng minh nguồn gốc số tiền.

Thêm một chi tiết dễ bị bỏ qua. Theo Điều 48, chủ đầu tư và doanh nghiệp dịch vụ bất động sản phải nhận tiền của khách qua tài khoản ngân hàng. Nếu có người bảo bạn đưa tiền mặt cho gọn, đó không còn là chuyện tiện hay không tiện, đó là chuyện làm sai luật. Chuyển khoản cũng là cách bạn tự tạo bằng chứng, giống như việc giữ hóa đơn bán lẻ trong buôn bán thường ngày.

Nếu bạn bán nhà đất của chính mình

Đây là nhóm hay hoảng nhất khi nghe tin luật siết. Nhiều người tưởng bán một mảnh đất là phải đi lập công ty. Không phải.

“Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15

Vấn đề chuyển sang một câu khác: thế nào là quy mô nhỏ. Nghị định 96/2024/NĐ-CP trả lời bằng con số. Cá nhân được coi là kinh doanh quy mô nhỏ khi không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật về xây dựng và nhà ở. Kèm theo đó là hai ngưỡng: mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng, và không quá 10 giao dịch trong một năm. Trường hợp cả năm chỉ giao dịch một lần thì không tính giá trị.

Đọc kỹ vế cuối. Người bán căn nhà đang ở để đổi chỗ khác gần như chắc chắn nằm trong nhóm quy mô nhỏ. Người mua đi bán lại đều đặn, năm mười mấy lần, thì đã bước sang vùng khác và cần tính chuyện đăng ký kinh doanh đàng hoàng.

Còn nghĩa vụ kê khai thuế thì không ai được miễn, kể cả quy mô nhỏ. Đây là chỗ giống hệt câu chuyện của người bán hàng trên mạng: quy mô nhỏ được nới về thủ tục lập doanh nghiệp, chứ không được nới về thuế. Ai đang bán hàng online và muốn hiểu tinh thần đó, tôi đã viết riêng về thuế hộ kinh doanh và về giấy phép kinh doanh.

Nếu bạn sống bằng nghề môi giới

Đây là nhóm bị luật 2023 thay đổi mạnh nhất, và cũng là nhóm ít được các bài tổng hợp nói kỹ nhất.

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.Tinh thần khoản 2 Điều 61, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15

Nói bằng tiếng Việt bình thường: từ 01/08/2024, không còn cửa hợp pháp cho môi giới tự do. Bạn không thể vừa đi làm nghề khác vừa nhận dẫn khách xem nhà ăn hoa hồng với tư cách cá nhân nữa. Muốn làm thì phải có chứng chỉ hành nghề, và phải đứng tên trong một doanh nghiệp dịch vụ bất động sản. Doanh nghiệp đó có thể là sàn giao dịch hoặc một công ty môi giới.

Đi kèm là một quy định nhỏ mà hệ quả không nhỏ: hoa hồng môi giới phải được trả qua tài khoản ngân hàng. Nghĩa là dòng tiền hoa hồng từ nay có dấu vết. Đây chính là chỗ nhiều người trong nghề thấy khó chịu nhất, và cũng là chỗ nghề này bắt đầu chuyên nghiệp hơn.

Ở chiều ngược lại, luật nới một điểm cho phía doanh nghiệp: công ty dịch vụ môi giới nay chỉ cần một người có chứng chỉ hành nghề thay vì hai như trước. Mở một pháp nhân nhỏ vì thế nhẹ hơn một chút so với luật cũ.

Nhưng đây mới là phần đáng suy nghĩ nhất. Khi ai cũng buộc phải đứng dưới một cái tên công ty, thứ phân biệt bạn với người ngồi bàn bên cạnh không còn là tấm danh thiếp nữa. Nó là chuyện bạn có tự kiếm được khách hay không. Người môi giới chỉ biết ngồi chờ sàn chia khách sẽ nhận ra mình rất dễ bị thay thế. Người tự dựng được nguồn khách riêng thì đi đâu cũng có giá.

Việc dựng nguồn khách riêng không có gì huyền bí, nó là một nghề học được. Ba bài tôi viết riêng cho phần này. Đầu tiên là tìm khách hàng tiềm năng ở đâu. Kế đó là cách dựng hồ sơ khách hàng tiềm năng để biết mình đang nói với ai. Cuối cùng là kịch bản bán hàng để buổi gặp không trôi vào lan man. Riêng chuyện chốt, tôi để trong bài cách chốt đơn.

Ba việc làm được trong tuần này

Đọc luật mà không đổi được hành vi nào thì cũng chỉ là đọc cho biết. Ba việc dưới đây làm trong một buổi là xong.

• Mở lại hợp đồng đang có và cộng tiền đã nộp. Chia số tiền đã chuyển cho tổng giá trị hợp đồng, ra phần trăm. Nếu bạn chưa nhận nhà mà con số đã vượt 70%, hoặc chưa có sổ mà đã vượt 95%, thì có chuyện cần hỏi lại ngay chứ không đợi.
• Kiểm tra cách bạn đang chuyển tiền. Nếu đang nộp tiền mặt cho một doanh nghiệp bất động sản, đổi sang chuyển khoản vào tài khoản đứng tên chính doanh nghiệp đó. Đừng chuyển vào tài khoản cá nhân của nhân viên bán hàng.
• Nếu đang làm môi giới, đếm lại hai thứ: chứng chỉ hành nghề còn hạn không, và mình đang đứng tên trong doanh nghiệp nào. Thiếu một trong hai thì đang hành nghề ở vùng không được luật che.

Và một việc nữa, dành cho người sắp ký trong năm 2026: hỏi thẳng bên bán rằng hợp đồng đang áp theo bản luật nào, rồi tự tra lại. Câu hỏi đó mất ba mươi giây và lọc được kha khá đối tác không nghiêm túc.

Câu hỏi thường gặp

Kết luận

Luật kinh doanh bất động sản 2023 không phải bộ luật của riêng giới đầu tư. Nó viết ra để cân lại thế giữa bên có tiền, bên có dự án và bên chỉ có một khoản tiết kiệm cả đời.

Nếu chỉ nhớ được ba thứ sau khi đóng bài này, hãy nhớ ba thứ sau. Ngày áp dụng thật là 01/08/2024. Bốn cái trần 5, 30, 70, 95 là tiền của bạn chứ không phải thủ tục của người ta. Và nghề môi giới từ nay phải đứng dưới một pháp nhân.

Việc nên làm ngay hôm nay chỉ có một. Mở hợp đồng ra, cộng lại số tiền đã chuyển, rồi tính xem nó đang nằm ở phần trăm nào trên cái thước bên trên. Ba phút thôi, nhưng có khi nó giữ lại cho bạn một khoản không nhỏ.

Nếu bài viết có giá trị với bạn, mời mình một cốc cà phê nhé.Không bắt buộc đâu — chỉ là một cách nói cảm ơn. (Sẽ có quà tặng bất ngờ dành cho bạn) →

TÁC GIẢ

Nguyễn Đức Duy

Người viết tại duyday.com — chia sẻ về phát triển bản thân, marketing và kinh doanh tử tế. Triết lý: đến để giúp đỡ và cho đi.